Bauernhaus kaufen — worauf müssen wir achten?
Auf drei Dinge: den kaufmännischen Teil, die Lage und den Zustand der Substanz. Der teuerste Fehler ist, das Haus zu sehen und die Substanz zu übersehen. Was unter dem Putz steckt, entscheidet über den Preis, nicht der Quadratmeterpreis im Exposé.
Was gehört kaufmännisch geprüft?
Den Kaufpreis aufschlüsseln in Grundstück und Gebäude, den Grundstückspreis mit dem Bodenrichtwert abgleichen und die Lastenfreiheit prüfen: Wegerecht, Grundbuch, Hypothek. Dazu die Grundstücksgrenzen, was fest verbaut ist und was mobil, und der Energieausweis.
Das klingt nach Formalien, entscheidet aber, ob der Preis stimmt. Ein Wegerecht über den Hof oder ein Grundstück, das kleiner ist als gedacht, ändert die Rechnung.
Worauf kommt es bei Lage und Erschließung an?
Grundwasser, öffentliche Erschließung für Strom, Abwasser und Regenwasser, der Stellplatzschlüssel, und ob das Grundstück im Bebauungsplan oder im Außenbereich liegt. Dazu die Abstandsflächen.
Vor allem der Außenbereich wird unterschätzt. Was dort baurechtlich geht und was nicht, ist etwas völlig anderes als innerorts, und es entscheidet mit darüber, ob deine Idee genehmigungsfähig ist.
Wie prüfen wir die Bausubstanz vor dem Kauf?
Materialien und tragende Bauteile, Schädlingsbefall, Feuchteschäden, Verformungen, der energetische Zustand, der Sanierungsstau, Haustechnik und Deckenhöhen. Das ist der Teil, den man von außen nicht sieht und der die Kosten macht.
Genau dafür gibt es den Hofcheck: ein ehrlicher Blick auf die Substanz, bevor du unterschreibst. Er kostet zwischen 1.700 und 2.500 Euro und ist der Betrag, der am zuverlässigsten einen sechsstelligen Irrtum verhindert.
Häufige Fragen
Lohnt sich ein sanierungsbedürftiger Bauernhof überhaupt?
Oft ja, aber nicht immer, und das lässt sich vor dem Kauf klären statt danach. Entscheidend ist, ob die tragende Substanz gesund ist und ob deine Idee baurechtlich geht. Beides ist prüfbar, bevor du unterschreibst.
Wie lange dauert eine Hofsanierung?
Nach unserer Erfahrung im Schnitt 1 bis 3 Jahre. Es hängt ab von der Entscheidungsfreude der Bauherr*innen, den Entwurfsideen, den baurechtlichen Auflagen und der Reaktionszeit der Behörde, und davon wie tief der Eingriff in die Substanz geht.
Können wir den alten Dachstuhl erhalten?
In den meisten Fällen ja. Das prüfen wir vor Ort: Schäden am Tragwerk, aktiver Schädlingsbefall, Verformungen an Sparren, Pfetten und Stützen, Holzschutzbehandlung, Querschnitte und Reserven für zusätzliche Lasten.